家賃滞納により賃貸借契約を解除するには？

入居者による家賃滞納は、物件を貸している大家やオーナーにとって非常に大きな問題です。

対応が遅れれば未払い家賃が増え続け、金銭面・精神面ともに大きな負担になりえます。

今回は、家賃滞納が発生したときに、貸主が賃貸借契約を解除するまでの基本的な流れを紹介します。

家賃滞納による賃貸借契約の解除とは

賃貸借契約の解除とは、貸主が家賃を滞納している入居者との契約を終了させ、物件の明け渡しを求める手続きを指します。

もっとも、賃貸借契約の解除や物件の明け渡しが認められるかどうかは、滞納期間の長さだけで決まるわけではありません。

これまでの家賃の支払い状況や滞納時の入居者の態度、ほかの契約違反の有無など、さまざまな事情を総合して判断されます。

つまり、貸主と入居者の信頼関係がすでに壊れているかどうかが、契約解除の可否を左右する重要な要素となるのです。

契約解除までの基本的な流れ

契約解除から明け渡しまでの一般的な流れは、次の通りです。

督促や解除通知を行う

家賃滞納を理由に、入居者と賃貸借契約を解除したいときには、電話やメールなど用いて滞納者に現状を確認し、支払い督促を行うことが考えられます。

催促を行っても支払いがないときには、配達証明付の内容証明郵便にて滞納分の家賃の督促を行うことが考えられます。

内容証明郵便は、いつ、誰から誰に対しどのような内容の文書を送付したか記録されるサービスのため、後にトラブルが発生した場合の証拠としても有効です。

また、内容証明郵便を利用する場合には、支払いに応じない場合、賃貸借契約を解除することを伝えることも重要です。

任意退去交渉を行う

家賃未払いの入居者が支払いに応じない場合、大家やオーナーは部屋からの退去を求めることができます。

ただし、賃貸借契約違反であったとしても、入居者を有無言わさず強制退去させることはできません。

そのため、入居者と交渉ができる状況かつ、自発的に退去してもらえる可能性がある場合には、話し合いによって解決を図ってみてください。

手続きを踏むことなく、強制退去させてしまうと大家やオーナーの方が違法行為をしたとみなされる可能性もあるため注意してください。

法的手段を利用して強制退去を行う

任意の交渉で、入居者が退去に応じない場合には、法的手段を用いて強制退去を行うことになります。

強制退去の方法としては、建物明渡請求や強制執行などが考えられます。

また、併せて未納分の家賃の請求を行うことが可能です。

まとめ

今回は、家賃滞納があった場合に賃貸借契約を解除し、入居者の退去をさせる手続きについて考えていきました。

家賃滞納や強制退去は弁護士に依頼しなければならないと考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、滞納額や不動産の価格などによって司法書士が対応することも可能です。

お困りの際には、司法書士への相談を検討してみてください。